起诉开发商的官司一般不会赢(跟开发商打官司能胜诉吗)
李晓宁律师观点：烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
烂尾楼形成的原因，从开发商的角度来看，一般就两种，一是开发商主动烂尾：由于政策、市场行情等方面的原因，商品房价格持续走低，开发商建设楼盘的目的是为了盈利，一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设，形成了烂尾楼。
另一种情况是开发商被动烂尾：这种情况一般不涉及市场行情和政策原因，纯粹的是因为开发商资金链断裂，楼盘建设项目缺乏后续的建设资金；或者是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等不是出于开发商意愿产生的停工，形成了烂尾楼。
在业主的想法里，楼盘不建了，那能不能给已经建好的房子交给我们
没有房子的，开发商剩余的资金和资产能不能赔给我们当房款
每个楼盘项目，都有着复杂的债务关系。
开发商不只是欠着业主的房子，还欠着银行贷款和施工方的工程款，有的还欠着巨额的等其他借贷。
楼盘一旦烂尾，每一方都挥舞着手中的刀叉准备切割盘子里这点楼盘和开发商账上的其他资产。
相较于业主人小势微、消息滞后，银行、施工方和其他债权人往往在楼盘有烂尾苗头时就开始着手瓜分未售楼盘和开发商的其他资产以减轻自己的损失，等到业主发觉楼盘烂尾想要维权时，盘中已是一片狼藉，只余残羹剩饭。
更有甚者，有些业主交付了房款没有来得及网签的房子也都被其他债权方划走抵债。
虽然法律以及相关司法解释中规定了业主享有一定的优先受偿权，但是是就本楼盘而言的，并不包含开发商的其他资产。
而且主要的问题在于业主难以得到第一手的消息，单个业主势单力薄维权难度大，业主群体意见不一、行动效率低下，在抢夺开发商“遗产”时往往是难以取得令人满意的成果的，这个我们后面再详细说明。
业主们关心的另一个问题是，在楼盘烂尾以后，能不能停止偿还银行的按揭贷款
从法律的角度上来说，业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。
不管业主的房子发生什么变化，不管是倒塌了还是烂尾了，业主和银行的债务关系是不受影响的。
往严重点的方向说，业主因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款，银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的。
同时也会影响个人的信用记录，所以说在业主维权的过程中，我们是不推荐业主停止偿还银行贷款的。
楼盘烂尾了，业主是不是要立即起诉退房
业主在发现自己的楼盘烂尾了以后，退房是否是维权的最优选择，是要依照不同的情况来说的。
开发商的账户里还有资金的，或者是能有其他方法支付房款的，业主向法院提起诉讼要求退房，然后从开发商处拿钱走人或者是申请法院强制执行拿钱走人，业主的权益可以得到很大程度上的满足的。
但是就我们以往的案例看来，烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。
如果开发商暂时无力退还业主的房款，而业主仍然向法院起诉要求退房，也是能够胜诉的。
但是胜诉之后，要么是空有一纸判决书无法执行，因为烂尾的楼盘涉及方方面面的债务，不是说业主申请强制执行，法院拿笔划出来一块给业主就能解决的；要么是开发商留下欠条，写着欠某某业主房款多少钱。
至于怎么还，开发商拍拍空空如也的口袋表示无能为力，业主又一次回到了起点。
有一点业主需要明白，一旦退房官司胜诉之后，业主和开发商之间的房屋买卖合同就不存在了，原本的买受人和出卖人的关系变成了现在的普通的债务关系，将不再享有优先受偿权，试想将业主和银行、金融机构等放在同一位置作为债权人向开发商讨债，孰优孰劣一目了然。
所以说业主在遇到楼盘烂尾时，起诉退房并不一定就是最优的维权手段。
遇到楼盘烂尾，业主到底能够做什么
要怎么做
业主在买到烂尾楼时，如何维护自己的权益，除了我们前面说的，在开发商尚有偿还能力的时候尽早起诉退房，拿到自己交付的房款外，如果开发商没有资金退还业主房款，或者干脆已经跑路，房地产开发公司人去楼空的情况，我们推荐业主维权的方法是组织团结起来，聘请专业律师发起集团诉讼。
首先，业主们组织起来有什么必要性
烂尾楼盘的债务关系中，我们一般认为债权人有业主、银行、施工方、其他债权人（民间借贷、等）四方，然后在实际的案件操作中律师往往发现远远不止四方立场，其原因就在于业主并不是一个统一的组织。
一个烂尾楼盘几百业主，存在几十种声音是很常见的，有的业主主张等待复工，有点主张上访、有点主张堵开发商公司，有的主张起诉等等，业主的力量其实是非常分散的。
而组织起来的业主，用同一个声音说话，往同一个方向使劲儿，借用山东一个案子的法官的话说：“这几百份起诉书往着一摞，任谁都不敢忽视业主的诉求了。
业主们自发组织存在什么不足
很多烂尾楼小区的业主们在维权时也会建立QQ群或者是微信群，将业主们都拉进来，毕竟“人多力量大”的道理人尽皆知。
然而讨论维权方案的时候往往是各执一词，如果再有开发商或者其他利益单位的奸细挑唆分化，转变风向，业主群体很快就会被分化瓦解，力量进一步的被削弱。
在业主们经过反复的瓦解之后聚集了一部分致力于维护自己权益的业主，具有了初步的组织雏形，可以展开相关的维权行动。
此时的优势在于业主们能够集中力量行动。
在我们接触的案例中，大部分的业主们采取的行动是统一穿戴印着口号和诉求的衣服，在小区、售楼处、甚至是政府部门外拉横幅，或者是一起去上访。
这样的维权行动有效果吗
答案是有效果，没成果。
为什么说有效果没成果呢
因为对于烂尾楼，政府也没有什么短期内行之有效的解决方法，但是也不能让业主就一直这样堵着门，形成恶劣的社会影响。
如此一来就只能先稳住业主，给出很多承诺劝业主们回去，之后先拖一拖，还解决不了的就干脆给开发商破产清算，无法从根本上解决问题。
什么是根本性问题
复工给房或者退款给钱，这就是业主们的根本性诉求，是无法通过拉横幅和组织上访能解决的。
业主群体内本身也存在很多问题，就我们过往代理案例的经验总结来看，主要有三点不足。
一是组织能力差。
我们说的业主组织，并不是金字塔结构一人领导其他人服从，而是类似于合伙人制度，凡事大家商量着来。
一个行动往往最多的时间花费在争论和统一意见上了，等大家意见统一了，再去采取行动，很可能已经错过了最佳时机，开发商的资产已经被其他债权人瓜分完毕了。
二是费用和场地问题。
烂尾楼维权的过程是漫长和艰辛的，不是业主们一起吃个饭喝个茶就能解决的。
往小了说大家行动一次，吃饭喝水就得上千块；往大了说，打印材料、聘请律师、诉讼费用都不是一个业主能承担的。
一开始可能会有个别业主自费承担大家维权的支出，时间一旦持久，就会感到力不从心。
而业主们自发集资维权，对于资金的使用和监管问题，乃至于资金放在谁的账上，其他业主都难以百分百的信任和放心。
场地问题看似无关紧要，但是当业主真正的组织起来，就会体验到没有活动场地的窘境。
几十上百户业主，在哪开会
在某一业主家路程远近不一不说，挤不挤的下是个大问题。
在酒店开会，哪个酒店费用谁出又是个问题。
所以业主们往往就干脆在物业或者开发商的会议室开会，在人家眼皮底下商量怎么与人家作斗争。
或者干脆就在小区的空地上围着坐一圈商量，遇到雨雪天气，会就先别开了，咱们各自先回家避避吧。
第三个不足在于有相当部分的业主存在搭便车的心理，大家开会我旁听，大家维权我跟着。
按说这样也算可以壮大业主声势，并无不可，但是一旦涉及出钱出力，这部分人往往是唯恐避之不及，在维权艰难时冷眼旁观，遇到阻力时又会作鸟兽散。
扰乱军心不说，还容易被人收买，将业主们的行动方案外泄导致维权失败，所以说搭便车坐享其成的行为是一定要反对的。
专业律师有什么作用
烂尾楼维权的关键是什么
是抢时间，抢在楼盘和开发商的其他资产还没有被瓜分干净前争取到业主的那一份。
上面我们讲了业主们自发组织的诸多不足之处，其中最关键的一点就是组织能力差，行动迟缓。
绝大部分业主都缺乏专业的烂尾楼维权经验和组织业主的能力，毕竟一辈子遇到两次烂尾楼的概率相当的小。
而专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验，能够最快速的组织起业主，进入维权程序。
另一方面，与开发商的谈判，与政府、银行、施工方协调开发商资产，向法院提起诉讼，后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师，而且需要专业的律师团队来做。
总结来说，业主在买到烂尾楼以后，一定要尽快的开始维权行动，团结起来，用法律的手段保障自己的合法权益。
第一时间咨询专业的房产律师寻求帮助，在律师的帮助下组织业主，尽快的进入维权程序，在开发商资产被分割殆尽前争取到业主应得的部分。
已经封顶的楼盘，会不会成为烂尾楼
这个跟封不封顶没关系，还要考虑种种因素，在我工作2年的城市有一个小区在我刚到那个城市的时候就已经建好了，可以说只要业主把房子装修好就可以直接入住了，但不知道什么原因到现在还是没有一户业主入住，该小区可以说是在市区的黄金地段，2年多了还是没人住可以说基本上烂尾了，还有一个楼盘也是，早就封顶了，但因为那楼盘的造型独特，外壳不好建造，也是2年多了一点进展都没有，说不定明天开放商就走人让它烂尾了。
开发商把房子抵押给银行后又卖给业主，业主交了首付还办不下来贷款，因为开发商不撤押，我们能收房入住吗
可以收房入住。
新版合同第十五条第(二)款对此作出了规定：“验收交接后，双方应当签署商品房交接单。
由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照如下约定处理：视为买受人已认可该房屋验收合格，并承诺办理入住手续，签署物业协议，按期支付物业费。
未按期支付物业费者，从应付之日起至实际缴费日起，按同期中国人民银行固定资产贷款利率支付违约金”。
扩展资料业主自身的原因不收房，就会默认业主同意收房，并开始收取物业费，就是还没办理入住手续入住这一段时间还是要支付物业费的。
对于开发商：1、承担在房屋未交付前这一段时间的损毁、灭失的风险。
对买卖合同标的物的风险承担，《合同法》142条做了如下规定：标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担。
所以在这一段时间里，开发商仍然要对我们的房屋负责，万一发生了损毁、灭失的事故，开发商仍然要承担责任。
2、对于我们的贷款，开发商仍然要对银行承担连带担保责任。
在我们的借款合同中，开发商要承担办理产权证，并将办好的产权证直接交给银行的义务。
如果无法顺利收房，产权证自然也就无法办理。
在产权证没有交付银行之前，开发商要就我们的贷款向银行承担连带保证责任。
这就意味着，在此期间，一旦我们不按期还款，银行可以选择起诉开发商(当然，也可以选择起诉我们)。
直到办好了产权证，并交付给银行质押，开发商的担保责任方能解除。
所以，在此期间，开发商是要承担一定的风险的。
3、面临逾期交房被起诉的风险。
一旦无法顺利交房，就会产生逾期交房的事实。
虽然是谁的原因导致了逾期交房还无定论，但业主因此而取得了起诉权。
对于这一点，开发商是比较头疼的。
一旦业主起诉，他们虽然不一定会败诉，但是为此要请律师，要出庭，甚至还要面临二审，很麻烦。
弄不好还会败诉，承担败诉的后果。
拒绝收房，业主承担的只是有限的风险，而开发商承担的风险要远远大于业主。
而严重的集体拒绝收房，将可能会给开发商带来致命的打击。
他们将面临巨大的风险和危机。
如果败诉，赔偿的对象将不是单个的个人了，而是小区的全体业主。
赔偿的数额就不是一个小数目了，弄不好就是成百上千万。
如果被媒体盯上了，企业的形象就完了，这可不是用金钱来衡量的，多年的苦心经营就可能毁于一旦。
参考资料来源：百度百科-中华人民共和国合同法
开发商未按时交房，我该怎么办
开发商逾期交房，您可以按照合同约定向开发商主张违约金，自约定的交房日次日开始计算至开发商通知交房时间。
既然合同上约定了开发商逾期交房的违约责任承担方式，e69da5e887aae799bee5baa6e79fa5e9819331333366306465那么就按照合同办理。
如果逾期交房超过一定时间，您可以选择退房，并可要求开发商按约定承担违约责任。
比如在合同中可以这样约定：1、开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付 给购房者；2、如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商 在该宽限期内交房。
但开发商尖承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定 的交房期限到实际交付日期所发一的利息计算；3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交 房的，那么购房者可有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。
扩展资料:
不同的开发商有自己的一套交房方案，通常大致包括以下四个步骤：1.发出入伙通知书。
开发商在拿到相关证件后，根据法律规定才可以开始交房，交房首先第一步是向业主发出书面形式的通知书，一般以邮寄的方式寄过去，这样程序规范有保障。
在发出通知书前应联系业主是否更换了地址，以免业主错过了交房日期。
2.在现场收楼部迎接业主，请业主办理相关手续。
有些开发商会举办一些围绕楼盘名的主题活动来迎接业主，这也是为了后期的销售。
业主到后，核实信息，登记，填写相关表格并缴清房屋尾款。
如有业主要求，开发商当出示所取得的合格证书证件并加以解释说明，这些证件是证实开发商拥有销售资格的证明，丢失需及时补办。
3.工作人员带领业主进行验房。
在手续准备完毕以后，开发商相关工作人员带领业主进行收楼，收楼完毕要登记收楼信息，对于需要修补解决的地方与业主一同商议再定收楼日期。
4.正式交接。
验收完毕后，工作人员发放钥匙给业主并进行登记。
需要立刻装修的业主应准备装修相关表单，并请业主缴纳装修保证金和承诺书。
参考资料:百度百科-开发商交房流程图
开发商活动是否违法，为什么依然有楼盘这样
是指开发商正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳金等费用的行为。
根据规定，任何形式的都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。
其实能给开发商带来诸多好处。
暂且不论\"场面火爆\"给开发商带来的广告效应，圈定大批购房者，为炒热楼盘制造基础，都是开发商从\"\"中能够得到的实在利益。
一名从事房地产销售的业内人士透露，\"\"已经成为不少地产开发商营销的有力手段。
开盘前得到的大笔\"金\"能让开发商在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。
\"更有价值的意义在于，通过\"\"、选号、签认购书，开发商能人为制造出诸多火热的销售场面，刺激购房者，炒热楼盘，直接推动房价上涨。
这实际上是一种无偿占用购房者资金的\"融资方式。
而且，对这些\"金\"，政府部门无法监管，一旦楼盘建设出现问题，开发商卷款潜逃，购房者很难追回\"金\"，到时只能成为的受害者。
\"也是开发商操控房价的手段。
通过\"\"，开发商能够轻易控制房号，从而故意制造楼盘热销的假象，让购房者产生紧张感，着急出手买房，借机抬高房价。
购买商品房开发商违约不交房怎么办
1.对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
2.有效的办法就是联合多数业主进行投诉，引起主管部门的重视，来帮助大家排除楼盘的不合法因素，把手续补办上来，这样才能真正保障业主的权益，而不单单是准时交楼就行了，因为能保证《房屋产权证》要顺利办理下来才是最重要的。
3.弄清产权归属是关键，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。
因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。
其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。
4.在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
5.房者在选择解除合同后，也可以要求支付违约金或要求赔偿损失。
违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
6.《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确。
7.该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
扩展资料
违约金的法律法规有以下规定：
《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。
但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。
但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，故此可交由法官自由裁量。
法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。
房屋产权证的办理有以下：1.购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。
2.买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。
去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
3.买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。
4.办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。
5.经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
参考资料来源：百度百科-违约金
参考资料来源：百度百科-房屋产权证
开发商取得预售许可证，让去交首付款网签，我了解到开发商已经把房子抵押给银行。
我能交吗
这样肯定是存在一定风险的。
为了套取流动资金，开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了一个“时间差”。
但一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将蒙受损失。
首先需明e68a84e799bee5baa6e997aee7ad9431333337613762确，被抵押房产是可以依法转让的。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：
一是通知抵押权人并经其同意。
二是如实告知买受人。
在实践中，有几种合法交易模式：1、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。
先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
2、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。
在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。
银行出具证明办理抵押涂销。
4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。
然而，一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。
由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。
根据《司法解释》第6条第2款，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
为防范假按揭，购房者可在购房签定合同前到当地房地产交易中心查询所购房产的抵押情况。
如果购房者不慎买了假按揭房，可向房管局反映，对违规开发商进行处理；并向法院提起诉讼或申请仲裁。
求解:房屋被开发商抵押给银行了,怎么办
搜集证据，协商不成，到法院起诉，主张开发商承担违约责任，参考如下法条维权
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
跟开发商打官司赢了是不是小区所有业主都能得到赔偿
跟开发商打官司赢了，如果小区所有业主对诉讼标的有共同权利义务的，承认诉讼的，都能得到赔偿。
否则不能。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。
共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。
河南省西平县洪河新城房子问题非常大，请问业主去法院告开发商，法院传票送不到，老百姓怎么办
这种纠纷，你可以去法院起诉，在这里囔是没用的