买门面的风水怎么看 选门面风水注意事项

选择什么样的商铺，在风水上要注意这几点

想看什么样的文章，大家可以留言哟。根据网友的投票和留言，今天说一说，选择商铺时应该注意哪几点？

第一点。地势太高，引起水外流。

财运就像水一样。对于一个商铺来说，如果本身的地势特别特别高。这样财运是往外走的。大家可以观察一下，身旁一些特别大的超市收入非常不错，他们很可能只是一个地下超市而已。

就像我们市里的吃炸鸡的广场，地下有一个非常大的超市。旁边都是高楼大厦，这个超市的收入异常红火。对于单门独户的小店，如果开在地下生意也不一定好，（还有财气的路线），但是也不要在一个特别高的地方。

第二。背阳。

尤其是在北方地区，如果一个小店，他的门向北开着，那么冬天是非常寒冷的。频繁开门，进来冷风对财运有着不好的影响。

实在不行，解决的办法就是要做两道门。但是不如直接选择南向的位置了。

第三。大门被挡。

有一些对外开的商铺。他们的常常是一个商业楼的一层。经常就会遇见商业楼的大柱子正对着他们的门。或者门口就是一个大树碍事，挡住进进出出和广告牌的视野。俗语说开门见喜，而这种情况就成了开门见山，开门见树的艰难局面。古代愚公都不愿意忍受的这样的局面。

这只是总体上来这样说一下。具体情况还得具体分析。需要权衡各个方面。

做生意，怎么能找到最适合自己的门面铺位？（第一期）

熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三十五期

今日专栏：商业地产系列（第一期）：商铺选址的几个“潜规则”解释给您听！

导读：

“全民创业”，到2020年已经不是一句口号了，在国家大力支持和推行下，已经成为最近几年最热门的一种社会现象和趋势。

开家自己的店，可能是所有创业生意中，门槛最低，耳熟能详的的“第一直觉选择”了，毕竟街面生意，是和所有人的生活密不可分，最基础的商业终端形式了，通过开好一家门店，实现发家致富，改变经济收入的人，大有人在，这样的人就在你我身边。

在这种趋势下，有很多人，包括我身边的朋友，都动了“开店做生意”的心思。

开店，第一步就是选择合适的铺面，（北方叫门脸儿，南方叫档口或者铺位），而做门面生意的人，都有一套挑选合适门面的经验，这也是这些人赚到钱的方法。

俗话说，隔行如隔山，铺位没选好，经营好不了，怎么能找到适合自己的铺面，成为了众多想开店朋友的第一个“门槛”。

今天这篇文章，就来和各位朋友聊一聊找门面，商铺选址的一些“潜规则”。

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选铺面，和选房子，是完全两种不同概念，住宅讲究环境和安静，而商铺一定是讲究人流量的。

若为东西走向的街道，则应选择坐北朝南的店铺；

这个在面对面的商铺和街区就可以看出来，一边的生意往往好于另一边，这个在生意上，叫做阴阳街，而一般生意好的门面朝向，都是坐北朝南，日照充足，人气汇聚。（这里说的是大部分，不代表绝对情况，请勿对号入座）

若为南北走向的街道，则应选择坐西向东的街道，尽最大可能使店铺处于十字路口的西北角位置。

做生意的一般都比较忌讳面对“西北方”和“西方”，从日照来看，西向的商铺门面，会有强烈的夕晒，特别在夏天，有过西向商铺经验的人都知道那种苦不堪言的滋味。

同时，丁字路口和三岔路口也是开设店铺的绝好地段。

路口，是生气汇聚的地方，俗称聚宝盆地段。

总结下来，就是“金角银边草肚皮”。

“金角”指的是街角，转角位，出入口，交通汇聚点附近。（购物中心就是出入口位置）

“银边”指的是街边，主要指主干道靠近转角的位置。（购物中心就是主要人行通道）

街角与街边是店铺位置的首选，这些地段人流量大，驻足时间长。

而“肚皮”指的是整条街的中间地段，这些地段客流较为分散，购物的兴致也被前面的一些商铺所冲淡，且不易于会聚人流，行人行走时间也长，并不是理想的开店场所。

例如800以上的步行街中段商铺，基本生意是整条街里面最差的。

做门面生意，最讲究的是“接地气”和“方便”。

这里要说明一下，一些城市有地下商业，这样地下的商业形态铺位也是很抢手的，这和人的“惰性”分不开：下楼容易上楼难。

要开店的朋友可以观察一下，不管是商业街，临街商铺，还是购物中心，人流量和消费力最集中的地方，基本都在一层。

特别是准备创业做生意的人，不能选择需要上楼才能经营的商铺，刚开始没有什么知名度，没有品牌效应，更是要占据一层多做宣传，而一般的大品牌更讲究这个，大家可以看到的有品牌的有实力的商家的店，基本都扎堆在一楼显眼的位置。

有句潜规则：“只要有生意，不怕房租高，要是没生意，免费也不去”

即使一楼房租是高于，甚至是远远高于楼上铺面的，要尝试做生意，还是建议选择一楼。

楼上的铺面再便宜，也要慎重考虑。

一楼有生意，二楼冷清清

有做门面生意的朋友都会发现现在的商铺，可谓是“日益苗条”：门脸越来越窄，商铺越来越长。

这就不得不说一下关于商铺的两个指标：开间和进深了。

一般来说，商铺的开间越大越好，这样你的生意展示面和客流吸引就会越强，毕竟是门面生意，脸面越大，越容易被人发现。

那选择商铺这个开间进深比例多少合适呢？

小于1:2.5，最合适，举例说明就是门面是5米宽的开间，进深就不能超过12米。

如果超过这个比例，进到这样的店面，就像一个过道或者胡同，不仅门脸展示效果不好，里面纵深也不适合进行商业经营活动。

开间进深详解

开店选址，不能贪便宜！

“做熟”意思就是做有成熟消费群体的生意，入住率高的小区，人流密集的主干道，经营成熟的学校和校区周边……所谓，“靠着旺铺好发财”

“生”呢？就是那种新建小区，城市支路，侧街背乡，租金是便宜，也没啥人气生意可以做。

“跟旺”意思就是选铺位要看旁边的铺位生意如何，人气旺不旺，跟着这样的商铺在一起，虽然租金高一铺难求，但是对自己的生意带动作用可不是开玩笑的。

“冷”是指冷清和冷业态，例如家装建材商店，诊所等，这样的冷门业态，不聚人气，如果是依赖人流量的生意，不要陪着他们一起做，这个根据自己的生意属性再看。

这样的旺铺对周边带动很大

所有生意的本质都是满足需求的供给关系。所以选铺面，一定要找准这个需求。

比如学校门口开餐饮，买文具，开书店，就很合适，但是在学校门口卖衣服，开花店的，就不太合适了，也不符合供需关系。

同样，在地铁口，交通枢纽这样的地方选铺位，人流量是上来了，但是如果开火锅店，开茶叶店这样需要消费体验和时间的店，就非常不合适了。

这个主要还是要和想开店的人经营项目有关系，不能盲目迷信人流量，而是根据自己经营的需求群体，理性选择合适的位置和铺面。

所谓：适合的地方做适合的生意。

汽车站附近最适合的住宿，餐饮

汽车站，交通集散附近人流量够大了吧？去那里开店卖衣服试试？嘿嘿~

创业不易，每一笔创业的钱，都应该花在刀刃上，花的值得。

希望今天的这篇文章，能给打算找门面做生意的朋友，一些帮助和参考。

一般人不会说的行业门道，我说给你听。

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地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。

买商铺不能不考虑的十大注意事项

一、土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”；从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

二、规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

三、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

四、面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

五、用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

六、设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

七、税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。

八、抵押贷款

投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。

商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。

九、回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。

譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。

如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺投资回报是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

十、市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。