梦见别人租我商铺房子 梦见别人租我商铺住
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切记，商铺千万别买
商铺，不愧为定向消灭中产的八大坑之一。
1过去一年，关于商铺投资，我写过多篇文章，最近一篇是 2020 年 10 月，《商铺，怎么就成了“有毒资产”》。
有粉丝觉得内容夸张了，然后用他的例子试图说服我，“一铺养三代”到今天仍然适用。其实在买房投资这件事上，很多人的成功总结起来就三个字“买的早”，很多逻辑放在今天，已经失效。
下面这个案例是前几天粉丝来问我的，很典型，征求过他的同意，和大家分享。
简单总结一下。
2019 年，坐标杭州，买了两间商铺，当时开发商承诺十年包租。
2021 年 5 月，收到公司短信通知，态度强硬，要么终止包租协议，要么重签协议，收益按实际租金支付，并收取 15% 的管理费。
商铺卖完了，是时候甩锅了？都是这么干。
2这个案例之所以典型，是因为，从前到后，每一步操作，都可以写入教科书。
项目位于杭州萧山区，一个并不热门的景区门口。早期为了销售，打着天猫零售的概念，铺天盖地在网络推广，宣传肯德基、耐克后期会入驻，制造正在装修的假象，承诺十年包租，前面三年抵扣。
图片来自网络
实际上，外街第一排租金也就平均 3.5 元/平方/天，最里面的商铺如果整租，不到 0.8 元/平方/天。包租公司干的是，收 1 万租金，倒贴 2 万的“慈善事业”。
根据企查查显示，这家成立于 2018 年 7 月的公司，在 2019 年 6 月份，更换了法人、投资人，为甩锅做准备了。
一旦商铺卖光，该赚的钱赚到了，该骗的钱也到手了，这家公司的使命就结束了，没有必要继续倒贴房租，把戏演下去。
正如律师所说，走法律程序，它大不了破产，一了百了。
3这样的骗局，几乎每天都在发生，微博、公众号上一搜一大把。
以前出现在三四线城市，现在一二线城市也多了，远郊旅游地产板块更是重灾区。
它们有个共同的特征，包租，承诺租金明显高于周边均价，承诺租金直接抵扣房款。
商铺是这样，公寓也是这样，有些背后导演就是开发商，为了方便金蝉脱壳，才专门注册一个皮包公司销售。
为了方便大家消化，我来举个简单的例子。
一个单价 1 万的公寓，想卖出 1.5 万的高价，要有人认可，就必须设局。
以 40 平方为例，单价 1 万总价 40 万，卖 1.5 万总价 60 万，多出 20 万的利润。
市场正常租金每年 1.5 万，租售比 3.75%。索性开出包租 5 年，每年租金3 万的条件，将租售比提高到 5%。
开发商有良心的话，坚持5年，最多补贴 7.5 万。没良心的话，第 2 年直接违约跑路。
今时今日，指望开发商错卖，做梦。
一切的一切，羊毛出在羊身上。
4优质资产从来就不会担心租不出去，更不会担心卖不出去。
有人很不理解，商铺还是那个商铺，为什么这几年不行了呢？
好位置的老商铺别人也不转让呀！是新商铺不行。
近几年，商铺供应量太大。
大多数的住宅小区，允许配建不超过 8% 的配套商业，而这些商业，也都存在于住宅下部的底商。
哪怕一二线城市的商业，目前也是严重过剩，很多住宅小区投资客太多，入住率极低，商铺没办法养熟。
同时，互联网电商，团购，对线下业态冲击越来越大。
关于公寓，大家可以看我 2 月份写的《公寓是极差的投资产品》。
一句话，楼市风向变了，以前的逻辑不管用了。
结房产投资这件事，自以为看见便宜货时，多问自己三个问题：
为啥这便宜能轮得到我？
为啥这便宜能轮得到我？
为啥这便宜能轮得到我？
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（本文昨日首发“石榴询财”，关注我们，一起了解财经真相和八卦）