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商场物业管理主要负责什么(商场的物业管理主要做什么)

商场物业管理主要负责什么(商场的物业管理主要做什么)

商场物业管理主要是做什么的,

商场物业管理与住宅物业管理的区别?

商业物业管理与住宅物业管理因其服务对象的不同而有所差异,我们不能简单照搬住宅管理服务的经验用于商业物业,而应结合商业物业与商业经营的特点,因地制宜地制定物业服务方案。

近年来,随着我国房地产业的蓬勃发展,物业管理业也随之发展成为一个生机勃勃的朝阳行业。

物业管理为业主和使用人创造和保持了一个安全、舒适、文明与和谐的生活与工作环境,延长了物业使用寿命,使物业得到了保值和增值,为城市文明与进步作出了重大贡献。

目前,物业管理服务的主要对象为住宅类物业,在这一市场内,行业已经积累了丰富的经验。

随着一部分开发商由开发住宅物业转为开发商业物业,开发集团内的物业公司也开始转做商业物业管理,那么住宅物业管理与商业物业管理有何不同

能否将住宅管理的经验移植到商业物业

本文将对此作出分析。

一、传统住宅物业管理的主要内容:物业管理是一种综合的经营型管理服务,它融管理、经营、服务于一体,物业管理涉及的服务领域相当广泛,基本环节为客户服务、工程维保、环境管理以及秩序维护四方面。

客户服务部门是物业公司的枢纽部门,承担着进行日常情感沟通与常规服务、收取物业服务费用、收集反馈客户意见与建议、督促与协调相关部门处理客户诉求、监督稽核其他职能部门服务质量、办理客户进驻及二次装修手续、执行物业管理公司各项管理方案等多项重要工作。

工程维保包括物业项目的供电、给排水、空调、消防、电梯、弱电系统等设施设备的日常运行管理以及维修保养,建筑装修项目的验收和资料核实,房屋的小修中修及大修等管理工作。

工程维保是物业服务的基础性工作,如维保工作不能正常开展,水、电、电梯等设备不能运行,物业服务工作也将会难以为继。

环境管理是指对物业区域内的生活和工作环境进行系统而全面的综合性管理,包括保洁、绿化、排污、消杀以及污染控制等内容,其中最重要的是保洁及绿化管理两方面。

环境管理工作净化并美化了物业环境,为业主及使用人营造了舒心的生活环境而功不可没。

秩序维护管理主要包括物业环境内安全措施的建立、公共秩序的维护,消防及车辆管理。

有效的秩序维护可让物业区域内的业主及使用人生活在一个安全、和谐、有序的环境中,因而意义重大。

此外,物业管理企业为满足某些住户的个别需要,还采取了灵活多样的经营机制和服务方式提供物业专项服务及特约服务,并不断努力拓展服务的广度和深度。

二、商业物业的特点:

商业物业是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的物业形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等物业形式。

目前,国内商业物业主要有百货商场、购物中心、商业步行街、专业市场、shoppingmall 等业态种类,其特点表现为:一大,即占地面积大、建筑规模大、停车场大;二多,即行业多、店铺多、功能多、经营种类多;三好,即环境好。

方便舒适的环境更符合顾客购物、休闲与娱乐的需求;四广,即商业业态广、商品品种广、消费内容广、消费群体广。

三、商业物业与住宅物业服务的差异性分析

作为为公众提供商品、服务、设施和场地的场所,商业物业具有经营性、公众性和服务性的特点。

商业物业管理要维护物业的商业形象,使其物业管理的内容比其他物业更加丰富,更为复杂,要求也更高。

住宅物业比较而言,现代商业物业管理服务的特殊性表现在以下几方面:

(一)客户群体综合性强,客户流量大

住宅物业服务的主要群体是静态的、相对稳定的业主和租户,较为单一。

而商业物业作为经营性的场所,除商户外,消费群体人员构成复杂,特别是现代商业物业内业态众多,百货、餐饮、娱乐、休闲、金融等不同业态带来多样需求的客户,客户群体综合性强。

同时,商业物业内客流量大,特别是节假日及大型促销活动时,容易发生意外,这增加了管理的难度,对保洁、安全、消防、设施设备运行等工作提出了更高的要求。

(二)内部环境舒适性要求高

住宅物业对于环境管理的要求在于小区内公共区域干净舒适,园林绿化美观。

而商业物业作为客户消费的场所,需要良好的商业氛围吸引客户前来消费,须让客户感受到环境的宽敞、明亮、整洁与美观。

良好的空气质量,舒适的温度,优美的背景音乐,适当的灯光照度,完善的内部设施,栽植和布景的合理运用,能从视觉、嗅觉、听觉、触觉和行为等方面满足客户的需要,使其在轻松、幽雅的环境中流连忘返,增强了顾客消费的信心与欲望。

(三)设施设备维护要求严格

住宅物业内的设施设备主要有电梯、供电、给排水、消防及监控设施,适应小区住户使用,智能化程度不高,使用频率也不高。

而现代商业物业建筑规模大,设施设备先进复杂,智能化程度高,管理维护要求严格,电梯系统、供电系统、空调系统、监控系统、收银系统、安全管理系统、交通管理系统、消防系统等大多数由计算机控制,这些设施设备运行的频率远高于住宅物业,一旦出现故障,将影响到商家的正常经营活动,客户的消费心理,以及物业的品牌形象。

因此,商业物业设施设备维护的要求比住宅物业严格许多。

(四)服务人性化要求

住宅物业的人性化服务一方面来源于物业规划的人性化,另一方面来源于物业人员细致周到的服务,而在商业物业内服务有了更高的标准。

比如内部视觉标识系统既要方便、清楚,又要考虑到消费者的感受和习惯,让消费者在任何一个点都能很方便地找到自己要去的方向,以及出入口、洗手间和电梯通道。

商业物业内部面积宽广,顾客除消费外,还有可能较长时间逗留,物业服务还需满足消费者生理和行为的需要,在合理范围内设置休息凳、残疾人设施、儿童康乐设施、不喜欢购物男士的专用休息区、方便哺乳的母婴室、宠物寄存处、专用吸烟区等满足不同人群的多样需求。

(五)安全、消防管理要求高

安全与消防问题关乎生命财产安全,不论住宅物业还是商业物业都应予以高度重视,但由于商业物业内业态综合,商家众多,客流量大,经营时间长,安全与消防管理要求更高。

现代商业物业内,人多物多,容易出现安全问题,人防与技防应紧密结合以确保物业安全,安全人员要责任到位,坚持巡逻,同时密切监视技防设施,一旦发生各类险情,安全员应快速出击,将各类隐患消灭于萌芽状态,确保商场运营安全、商家销售安全与顾客消费。

商业物业是公众消费的场所,客流量大,易燃物品多,消防隐患大,一旦出现消防事故,后果将不堪设想。

因此,商业物业的消防管理是物业服务的重中之重,从经理到员工都须做到:防火要警惕、训练要坚持、组织要落实、措施要具体、预案要可行,做到防患于未然。

(六)交通便捷性要求高

现代商业物业作为购物、餐饮、休闲与娱乐的场所,人流量、货运量、车流量皆大,比较而言,住宅物业用途单一,车辆数量与出入频率较商业物业低很多,交通便捷性要求也低于商业物业

交通方便是商业兴旺的基础,交通受阻,将会影响到客流量与货运量,进而影响到商业人气与商业经营。

因此,物业管理方要充分考虑和计划好交通路线设置、车辆交通指引、停车位规划、停车管理以及紧急疏散的处理预案,确保交通通畅。

同时还需考虑与公共交通部门连接,建立公共交通线路,给消费者特别是夜间消费者提供出行方便。

(六)商业活动的配合

商业物业管理为商业经营服务,自然应配合商家各种形式的商业活动,而住宅物业则没有这方面的要求。

主要涉及促销活动、广告管理、装修管理、物流服务几方面:

1、促销活动。

为增加经营效益,商业经营方会不时开展一些促销活动,配合这样的活动,物业管理公司会增加人手维护活动秩序,做好人车分流,对各系统设备进行检查以保证活动的顺利进行,为商业促销活动保驾护航。

2、广告管理。

商业广告既多又杂,时常会出现广告无序有碍整体商业环境及涉嫌违反广告法等现象,物业公司需与商家一起研究,制订统一的广告管理办法,统一一家广告公司进行策划和布置。

3、装修活动。

商业经营会时常调整业态、调整铺面、摊位或柜台,物业公司应投入综合力量协助商家解决装修围挡问题,以维护商业销售环境。

这种配合要快捷、安全、高质量,做到工完场清,而且要以卖场的购物环境标准来衡量,以不影响商业销售为原则。

4、物流配套服务。

现代购物中心、大型商场因经营需要,要设置验货区验货,验货区外部的管理服务一般由物业公司承担,主要职责是对进出车辆进行有序疏导、管理,避免验货区拥堵,对验货区外来吸烟者进行引导和劝阻,消除火灾隐患并定时清扫验货区,避免“脏、乱、差”影响验货区整体环境卫生。

通过上述分析,我们可以看到由于商业经营的特殊性,人流量大,设施设备复杂,不论是管理内容还是服务标准与住宅物业都有所不同,在管理内容方面不局限于客服、工程、环境、秩序维护四项,增加了商业服务的内容,在服务标准上,商业物业服务各环节的要求更高,更细致,因此我们不能简单将住宅管理的经验移植到商业物业管理中,而应密切联系商业物业的特点,结合商业经营的要求,因地制宜地做出商业物业管理服务的规划,坚持服务的高起点、高标准与高质量。

总之,要做好物业管理,切不可照搬照抄不同类别物业管理服务的经验,须结合项目特点,仔细分析服务的共性与差异性,才能做到服务有针对性,管理有特色。

如何做好商场物业管理工作?

商场物业的类型和管理特点

(一)商场物业的类型

1.从经营方式分

可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。

货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元,顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。

开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上,顾客可直接挑选,这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。

2.从楼宇功能分

可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

3.从商业物业档次来分

可分为普通型和豪华型两种。

普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的,所经营的商品都为大众化商品。

豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇,其设施、设备齐全、先进,如电视监控、消防系统都由计算机系统控制,以及先进的管理设施,豪华、高雅的购物环境,可谓现代的商业楼字。

(二)商场的物业管理的特点、建筑特点

从建筑内部一般用大间隔、大空间设置,使整个层面一览无遗;外观设计讲究宏伟、富丽,有的还有广畅?喷泉或小瀑布;在装饰上追求典雅、奇特,在气氛上力图营造浓烈、或温馨,造成感观上的刺激或和谐。

据此,在管理上要求创造和维持环境的优美,使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返,增强购物的信心和欲望。

1.设施齐全

现代商业设备、设施先进,因而对管理人员的素质要求较高。

2.客流量大

商场进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫管理非常重要,有些零售商品易燃易爆,消防安全不得有半点松懈。

商场物业管理费如何计算

商业物业物业服务费一般根据商品房买卖合同关于物业服务费标准及交纳等相关条款的约定,或者根据业主大会委托业委会与物业企业签订的物业服务委托合同中的相关约定标准交费。

怎样做一名合格的物业项目经理

俗话说的好,不想当将军的是士兵不是好士兵。

现在作为一名物业管理者,我想同样也是。

每天看着项目经理主持早会,我在想我也一定要做项目经理

一、及时、有效地做好前期介入工作(一)密切配合开发商,利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会,展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前,开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。

作为项目经理,应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。

在看楼购房人员较多时,应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

持续做好上述工作的目的在于获取开发商、业主对物业服务公司的初步认同感,为未来开展物业管理打下良好基础。

(二)在项目施工阶段适时介入,向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告,以减少开发商资金浪费,同时最大限度地减少日后管理麻烦。

1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。

项目经理更应对下列问题引起高度重视:(1)关于防水处理,有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园(一般指地下车库的上盖部分)、水景等的防水层是否已被破坏;窗框内灌浆是否饱和,有无空鼓,用于固定窗框的木块是否取出;鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题,且其将给业主的生活带来严重影响,加之日后补救资金巨大。

因此,应及时发现并要求开发商及时整改,不然后患无穷;(2)关于智能化系统,项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发,在开发商选定供应商之前,对供应商提出的建设方案进行分析,尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处,更应有针对性地提出整改意见;(3)关于绿化,项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素,好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。

因此,项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发,对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

2.项目竣工验收和接管验收期间的主要工作:(1)积极参与项目的竣工验收工作,全面了解项目的工程质量,争取参与技术交底和图纸会审工作,为后期管理工作做好充分准备;(2)积极做好项目接管验收工作,与开发商、建设单位共同组建验收小组,对项目各项工程以及综合使用功能进行验收,此阶段应把握两个重点:一是明确交楼双方的责权利关系,确保物业具备正常的使用功能,更充分地维护业主利益;二是对验收接管中发现的问题,及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作,保障小区免遭二次装修破坏 此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。

因此,应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施,指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼,除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外,尤其注意以下几点:1.主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》,主动分解入伙现场聚众压力;2.积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场,杜绝各种隐患;3.努力为业主入伙提供一条龙服务,尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组,随时为业主答疑,并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等;4.及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作,动员业主尽快收楼;5.若现场出现业主拒绝收楼的情况,应按事先准备的应急方案,会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔,逐个沟通,尽量避免在现场出现群起攻之的局面;6.结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案,特别对小区可能造成违章装修的部位及空间,在装修协议书中应有明确的责任界定,千万不能出现模棱两可的意见;7.严格控制进入小区的装修人员数量,全面实施持证管理,实施夜间清场制度,加大对装修施工现场的监管频次,把预防违章装修作为监管的工作重点之一。

作为项目经理,要管好项目,应坚持牢记四种意识:(一)契约意识。

物业服务公司与业主之间,从某个角度看,只是一纸合同的关系,换句话讲,业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系,因此,作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策,而在提供服务时,任何偷工减料的行为,都应视为违约,长此下去,必将使自身陷于被动。

(二)沟通意识。

1.项目经理应经常性开展业主意见调查,主动及时了解业主的需求变化,找出近期服务的弱项或盲点,制定整改措施并迅速纠正,同时向业主公示,请求业主监督实施。

主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比,那怕后者处理得再好,两者的服务效果是大不相同的,作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

例如我所在的项目网站上设置了业主意见和在线留言栏目,业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。

对于业主的这些意见和建议,我们公司都给予了高度重视,派专人进行收集整理,并逐条核实,或做好解释工作,或立即行动整改,做到条条有回复。

事实证明,与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用,这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。

2.开展积极向上、公众乐见的社区文化活动,是物业管理的基本内容,也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。

因此,如何不断提升社区文化活动的质量和范围,让更多小区业主参与,也是小区项目经理需要经常思考的问题。

例如我所在楼盘经常利用假期时间,组织业主开展各种社区活动,促进业主之间的交流和互动。

这既为业主创造了相互认识、交流的机会,也丰富了业主的业余文化生活。

频繁举行的各种社区文化活动使小区内部呈现出文明、祥和、美好的生活氛围。

3.积极主动配合成立业主委员会,并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。

成立业主大会(业主委员会)是法律赋予业主的权利,任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的,我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会,从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

(三)预留一定资金再投入的意识。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面,是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

为此,在赚取合法合理利润的同时,项目经理应切记在每年预算中安排一定比例资金对小区再投入,在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造,这是保障小区物业管理质量稳步提高的基础和根本,而业委会对此也是支持的。

(四)成本控制意识。

成本控制能力应当是项目经理的基本功。

无论在美国还是香港,评价一个物业项目管理得成功与否,除了业主评价和内部审核外,第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

现代物业管理中项目经理应该具备什么样的知识

物业管理项目经理应该具备以下的能力或知识:

一、一个意识:强烈的服务意识:物业管理条例明文规定物业管理的最终目的是实现物业的保值、增值。

但要实现物业的保值、增值必须重视对物业的管理。

物业管理中的“管理”有两重意思:一是,对物业配套设施、设备等“物”的管理;二是,对“业主”及“物业使用人”等各种行为的约束。

但不管是对物的管理还是对业主的约束,最终都体现在我们对业主的各种服务上。

所以,这就要求我们的物业从业人员都必须树立强烈的服务意识,要从思想上明确知道自己所从事的这个行业的特点和要求,要抓住学习科学发展实践观的中心:以人为本,从根本上体现了我们的服务意识。

二、两种心态:责任心、;平常心

一个人的责任心如何,决定着他在工作中的态度,决定着其工作的好坏和成败。

如果一个人没有责任心,即使他有再大的能耐,也不一定能做出好的成绩来。

有了责任心,才会认真地思考,勤奋地工作,细致踏实,实事求是;才会按时、按质、按量完成任务,圆满解决问题;才能主动处理好分内与分外的相关工作,从事业出发,以工作为重,有人监督与无人监督都能主动承担责任而不推卸责任。

平常心一是不高估或低估自己的能力,具体表现为对自己做任何事的成功和失败的概率有准确的预测。

二是既积极主动,要尽力而为,又顺其自然,不苛求事事完美。

有从容淡定的自信心。

三、十大要素

1、优良的品德

职业道德既是做人的基础,也是企业文化的重要组成部分

2、良好的沟通和协调能力

记得国际上有个名人说过,一个人有良好的沟通能力,那他胜过原子弹。

项目经理每天要面对管理区域内各种各样的顾客及自己的员工,同时还要面对公司领导和各个政府职能部门以及与项目有业务往来的单位。

没有良好的沟通协调能力,对项目的运作管理将会是一个巨大的障碍。

3、学习与创新能力

学习,创新,永不落后的话题。

4、较强的分析问题,解决问题的能力

项目经理要能够通过现象看到本质,通过细节发现大问题,发现问题要果断采取措施,而不能延误时机。

如果一个项目经理对问题比较麻木,不能防微杜渐,是绝对不能胜任此项工作的。

5、教授能力物业项目经理物业项目的员工中,既是直接领导者,也是员工的教导者。

要通过不断实施的培训工作,来引导各部门员工学习和掌握各自的岗位知识,要通过对不了解物业管理的顾客不断的宣传物业管理的知识,以让顾客主动接受物业管理。

6、带好团队的能力

有一首歌名叫众人划桨开大船,说的就是团队的力量。

项目经理必须明白一个人的力量是有限的,而建设一个坚不可摧、百折不挠、人才辈出的团队却是至关重要的。

7、计划预见能力物业项目经理在接到任务后,应当制订详尽的计划,并且在物业项目的管理工作中,往往会遇到很多不确定的突发事件,物业项目经理要能够有较强的、对突发事务的预见能力,未雨绸缪,有备无患。

8、执行力

执行力,指的是贯彻战略意图,完成预定目标的操作能力。

是把企业战略、规划转化成为效益、成果的关键。

执行力包含完成任务的意愿,完成任务的能力,完成任务的程度。

9、精明的理财能力

企业没有利润,这不叫企业。

如何最大限度地为企业创造效益,是作为一名项目经理在此工作的重要任务。

无论在香港还是新加坡,评价一个物业管理项目成功与否,除了业主评价和内部审核外,第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

10、全面的物管知识

博学多才,不求精通但求全面。

这可能是争议比较大的一个原则。

物业管理是一个综合学科,既要懂得如何提供优质服务,还要懂得机电工程、建筑结构的基本知识;物业管理涉及范围之广,包含了公共关系学、人力资源管理学、建筑学、机电工程学等等;现代物业中先进技术广泛应用,智能化高科技是物业档次的重要体现,越来越多的物业管理企业对项目经理的要求不再仅限于会管理,而在招聘时提出了要求专业为机电工程或建筑学等条件,由此可见,懂技术、知识全面的项目经理更为市场所青睐

怎样做一名优秀的物业管理处经理

物业管理行业的特点决定了 先业主之忧而忧,后业主之乐而乐。

只要业主有所需,我们就有所应,穿针引线、协调搓和,平日风里来雨里去,丝毫不得懈怠。

与那些 一杯茶水一张报的惬意环境相去甚远不说,我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。

难怪有人曾戏言,做物业比做居委会难做物业管理人员更难!做物业管理处的领头人更是难上加难啊!正因为如此,物业管理企业培养和选拔一名优秀的管理处经理才显得尤为重要。

一、优良的品德和敬业精神作为管理处经理,你的一言一行都会影响到你的下属及员工,任何时候要言行带头。

人服于德,而不服于力,员工服你是服你的道德,服你工作中起的作用。

不要计较个人得失,具有任劳任怨的精神。

作为管理处经理,敬业精神是干好物业服务管理工作的基石。

前国家队主教练米卢曾有一句名言 态度决定一切而今在物业管理行业也有一句名言敬业决定一切!细心、耐心、踏实的工作态度是绝对不可缺少的,如你没有细心地去洞察及防范管理区域内任何状况的发生,没有耐心地去与管理区域内业主沟通没有踏实地去为管理区域内业主解决好每一件事情,那么你的工作也无法得到业主的肯定和领导的认可。

二、必备的综合知识和牢固的专业知物业管理行业涉及的面相当广泛,物业管理人需掌握必备的综合知识和牢固的专业知识。

而作为物业管理区域内的经理1必须熟悉物业管理行业相关的政策法规。

如果不懂就会变得被动。

2物业管理服务礼仪知识。

衡量和评价一家物业公司的物业管理水平如何,最直观的来自物业管理处所有员工素质的体现。

管理处经理你自己在注重礼仪的同时,时时刻刻也应注重员工在日常工作中各个服务礼仪细节的完美化,以此来维护和提高公司良好的声誉。

3必须了解熟悉物业管理各操作流程及ISO质量管理体系。

对于现场管理涉及到房地产开发的一些问题,比如谈到房屋的结构、给排水、强电弱电等等,作为一名管理处经理,都应具备这方面的专业知识。

否则物业管理区域内的工作无法通过正常的渠道去开展,更谈不上规范化。

没有必备的综合知识和牢固的专业知识,你也根本不知道怎样去应对目前纷繁复杂的物业管理工作。

三、必备的五种能力第一种带好团队的能力。

管理处经理必须明白一个人的力量是有限的,而建设一个坚不可摧、百折不挠、人才辈出的团队却是至关重要的,集体的力量壮大了,个人的业绩隐去了,但他对组织目标的贡献,却是任何一个只突出个人业绩的经理无法比拟的。

每位员工的性格都不一样,有些活泼,能搞活气氛,有些不擅言词,但能做具体实在的工作,有些性格耿直,但很容易得罪人,有些有能力,但也有一些缺点,这样一个团队的经理,你必须很清楚你属下的性格,用员工的长处,避员工之所短,同时帮助塑造理想的性格,为团队成功打下坚实的基础。

对属下员工在严格管理、强调业绩的同时τ也应多了解他们在工作中的艰辛和苦衷,毕竟他们处于第一线,所面临的种种问题也是经理应面对的,帮助他们化解在工作中的一切难处并多鼓励,只有这样才能团结和带领好自己的团队,使团队更加稳固坚强具有战斗力。

第二种执行能力。

执行力是物业管理企业提高竞争力的保障。

物业管理区域的执行力是否到位既反映了管理处内全体员工的整体素质,也反映了管理处经理的素质和心态。

一个好的执行者能够弥补策划者的不足,从而使人才质量决定服务质量。

比如物业管理企业通过了ISO9000族的系列认证,那么这时就需要物业管理区域经理在日常管理中按照lS09CCD的质量标准严格执行,来控制服务品质。

然而业主的满意度是衡量物管服务品质的客观标准,执行力的强弱将在此得到直接体现。

第二种管理模式创新的能力。

社会在进步,时代在变迁,思维也在不断的更新。

我们的物业管理模式,如果总是停滞不前,就会永远处于被动局面,更谈不上什么竞争。

业内形势在变,同行竞争也日益激烈,加之业主对物业管理的各项政策法规的了解也越来越成熟。

作为一名物业管理处经理应该充分地认识到这一点,所以要不断改进提高自己管辖区域内的服务质量量,改善自己的服务态度,改变管辖区域内的各类环境,如此才能在竞争中立于不败之地。

第四种良好的沟通、协调能力。

物业管理处经理每天要面对管理区域内各种各样的业主及自己的员工,同时还要面对公司领导和各个政府职能部门以及跟管理处的业务往来关系。

没有良好的沟通协调能力,对管理处的运作管理会存在一定的障碍和阻力。

对于公司领导的指令意图,你必须有效地领会,并严格执行实施,在实施过程中所出现的问题及时反馈给公司领导,从而使公司领导有效地调整自己的决策。

对政府各职能部门及业务往来关系,应起到桥梁作用τ在充分维护公司利益的同时,应在各方利益上找到一个支撑点,也就是共同利益,实现双赢的局面,但如果利益产生冲突时,就需要经理发挥超强的沟通协调能力去为公司争取最大的利益。

面对管理区域内业主,物业管理企业毕竟是服务行业,你所需考虑的应该是如何使业主满意,这就要求你在脚踏实地地去做的同时,还要以真诚的态度去和业主交朋友,去了解业主们的困难和需求并解决,业主们的满意度就是公司经济指标的保证,也是我们工作的目标。

第五种精明的理财能力。

企业的生存离不开现金和利润,企业可持续发展也离不开现金和利润,如何最大限度地为企业创造效益,是作为名管理处经理在此工作的最终目的,然而开源节流是达到该自的的不二法门『在这微利的行业中,节省每一项不必要的开支是势在必行的,心里一定要有一本明细账,收入多少、支出多少、盈利多少,对这一切要做到心中有数。

与此同时,开源也是盈利的关键,要有精准的理财眼光!使资源增值,在日常收益的同时,多方去寻求利润增长点,保证管理处达到最大的盈利目标。

以上几点是一名优秀的管理处经理必备的素质,但凭这几点也是远远不够的,如富有号召力、感染力、凝聚力、亲和力,谈吐机智、反应敏捷、幽默感之类也不可缺少,同时博览群书,真诚待人,思考缜密,分析精细,处事周全也同样重要。

任何一个决策都有可能牵一发而动全局,要严格把握适度尺度。

物业保洁员的自我评价

给你一个大纲,供参考,你可以根据需要删减。

自我评价

一,工作情况概述,工作目标的完成情况和取得的成绩(详细写)

二,思想,工作纪律的遵守情况

三,存在问题和努力方向(少写哦)

我将在以后,严格要求,不断提高

怎么写对员工的评语

对员工的评语要有公正的心态,从员工日常的表现中找出其出色的一面,着重加以表扬,可以是出色的完成工作任务,也可以是积极帮助同事,最后也要加上一些这名员工的缺点,督促其改正。

正文:

该同志能遵守公司的各项规章制度,积极做好自己的本职工作,爱岗敬业,业务知识扎实,工作认真负责,服从整体安排,能尽心尽责地完成领导交办的各项工作。

在思想上,该同志为人正直,稳定、谦虚,人品端正、德行优良、自身修养较高,其事业心、进取心强,能设身处地为他人着想。

该同志是一位具有良好专业技术水平又有高尚职业道德的优秀员工,能爱岗敬业、诚实守信、遵纪守法、奉献社会。

在工作上,该同志积极肯干,责任心和协同能力强,有创新能力。

工作态度认真负责,积极主动,服从整体安排,爱岗敬业,业务知识扎实。

在复杂工作上逻辑清晰、判断能力强、沟通能力强、踏实忠诚,能做到工作兢兢业业,锐意进取,发挥了榜样作用,树立了良好形象。

在生活上,该同志积极参加适当的体育锻炼以保持健康.体魄,充足精力、有良好的日常生活习惯,团结、关心、帮助同事,锐意进取,乐于助人,关心同事,善于合作,能与与他人相处融洽。

在学习上,该同志目标明确,刻苦勤奋,能认真学习党的路线、方针、政策及法律法规知识,同时高度重视专业课基础课程,努力提高自己的业务工作能力。

能严格要求自己,勤于工作,善于学习,使自己全面发展,注意提高独立思考、解决问题和学习的能力,能够虚心接受同事给予的建议并学习改正。

当然该同志还存在一些缺点,其经验、阅历较缺乏,不善于自我表现等。

希望该同志更加努力学习,以更加认真、仔细、负责的心都去做好自己的工作,并将所学知识应用于实践中。

请问物业经理是一个怎样的职位?要干些什么事?

物业管理最重要的职责是平衡业主和公司之间的利益关系,对于物业经理人来说,要做的事情非常多,必须多深入基层和现场了解情 况,多与业主沟通,既可以了解客户需求,也可以创造一个融洽的人性化住宅氛围。

对于下属,应该多给予培训,充分授权并现场督导,在工作时间做他们的导师,在生活上做他们的朋友。

物业管理的中高层经理人经常是被夹在各种要求、指标、需求的压力之中,一边承受压力,一边施加压力。

1.工作职责 物业管理等相关经济管理类专业大专或以上学历,三年以上物业综合管理以及客户服务经验,具备相应的物业管理知识、经济学知识、房地产专业知识、财务知识、客 户服务知识。

熟悉国家相关法律法规、公司的各项管理制度、程序文件、部门业务工作流程和公司各部门客服工作特点,地区或行业先进的客户服务理念和客户服务 流程。

(1)负责所管理的物业管理项目的规章制度建设;(2)制订物业经营、服务、预算计划与阶段任务分解,监控执行,控制预算;(3)负责物业服务管理(设施、物料、治安、车场、业主装修、卫生、其他服务等);(4)负责实施客户满意度调查、客户服务改进(提供客户满意的增值服务)与客户投诉处理,定期客户回访;(5)负责公共关系维护,处理好与开发商、政府部门、业主或使用人的关系;(6)负责物业收费管理,明确收费项目、服务标准,采取措施提高费用回款率;(7)负责辖员管理,辖员的选、育、用、留。

2.任职条件(1)本科以上学历,物业管理、公共关系、企业管理等相关专业,有5年以上工作经验,3年以上地产项目物业管理经验;(2)了解国家相关法律、法规,全面掌握物业服务的各种方法、技巧,掌握业主对物业服务要求的变化;(3)较强的领导力、规划力、控制执行力,沟通力、影响力;(4)男性优先,28~40岁。

3.物业公司经理薪酬待遇 物业公司经理的待遇目前很难用一个数字来衡量,这是其短缺的程度造成的。

但现在的行情是:一般物业人员月薪在2000~4000元不等,;物业经理则能拿到 3000~6000多元。

但这还不算各种福利在内,更不包含优秀物业经理的待遇,可以说薪水增长的空间还是很大的。